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【住宅ローン審査に落ちた人必見!】審査基準の裏側を銀行員がこっそり解説

【住宅ローン審査に落ちた人必見】審査基準の裏側を現役銀行員がこっそり解説

Hpp

どうも!
銀行員ブロガーHppです。
プロフィールはこちら!

???

  • 住宅ローン審査基準ってある?
  • 保証会社が審査をする上で見るポイントってなに?
  • お得に賢く住宅ローンを借りる方法ってない?
という疑問・悩みを解決できる記事になっております。

 

私は地方銀行に勤めている現役銀行員であり、お客様の住宅ローン審査における悩みを日々解決しています。

実は、これからご紹介する『審査をする上で重要視する審査基準の裏側』について把握しておけば、住宅ローンの審査を有利に進めることが可能であり、また住宅ローンの審査落ちする可能性を大幅に減らすことが可能です。

 

当記事で学べること!
  • 住宅ローンの審査のおける基本的な流れ
  • 保証会社が重要視する審査基準
  • お得に賢く住宅ローンを借りる3つの方法

 

当記事を読み終えると、『住宅ローンの重要な部分』について十分理解でき、住宅ローン審査を有利に進めることが可能です☺

住宅ローン審査の基本的な流れ

くまねこ

住宅ローン審査の流れについて何も知らないから詳しく教えて欲しいんだけど!

銀行員など金融機関に勤めていない限りは詳しくは知らないよね。

では、住宅ローン審査の基本的な流れについて詳しく見ていこうか。

Hpp

 

住宅ローンの審査における基本的な流れを把握することは重要です☺

なぜならば、基本的な流れさえ理解していれば、慌てることなく審査を進めることが可能です。

 

???

  • なんで2回も審査するのですか。怪しまれてます?
  • 銀行員さんが審査してくれたら住宅ローン借りれるんですよね?

という焦っている方をたまに見かけますが、住宅ローン審査の流れを理解していれば、慌てず焦らずに審査を進められます!

そのため、まずは住宅ローンの審査における基本的な流れを理解しましょう!

 

基本的な流れとしては、以下の通りです。

住宅ローン審査の流れ
  1. 銀行に住宅ローンを申し込む。
  2. 銀行は保証会社に事前審査を送る。
  3. 事前審査に通ると本審査に進む。
  4. 本審査の保証が下り次第、融資実行に進める。

基本的に、銀行で住宅ローンを借りる時、銀行は保証会社(全国保証㈱など)を必ず通します。

なぜならば、銀行は保証会社を通すことで債務者(住宅ローンを借りる人)がもし住宅ローンを返済出来なくなった時、保証会社を通しているため、保証会社からお金を返して貰えることができ、保険の代わりになるからです。

そのため、銀行は保証会社の審査さえ通れば、住宅ローンを基本的に貸してくれることから、保証会社の審査を通った人は住宅ローンを借りることができます

 

くまねこ

保証会社の審査が通れば、ほぼ住宅ローンを借りられるのだね!

じゃあ、保証会社は審査をする上でどんなところを見てくるの?

お、いい質問だね。

あまり教えたくはないが、今回は特別に教えてあげよう!

Hpp

保証会社が重要視する住宅ローン審査基準

保証会社の住宅ローン審査基準

住宅ローンの審査を通るためには、保証会社の審査基準を把握することが重要です。

なぜならば、前述したとおり、保証会社の審査さえ通れば銀行は基本的に住宅ローンを貸してくれるからです。

そのため、ここからは保証会社が住宅ローンの審査をする上で審査するポイントについて詳しく見ていきましょう☺

現在の職業

現在の職業

住宅ローンの審査では、現在どのような勤務先で何年働いているのかがまず重要な審査ポイントになってきます。

なぜならば、返済能力のない(安定的な収入のない)人物に住宅ローンを貸しても返済されない可能性が高いことから、保証会社も審査を通したくはないからです。

そのため、現在の職業が重要な審査ポイントになってきます☺

また、勤続年数が1年未満などの短期間しか働いていない場合は審査をあげるまでも無く断られる可能性が高いです。

 

全国の銀行のほとんどで取り扱いのある保証会社:全国保証株式会社における審査を受けられる人の要件について、下記に詳しくまとめてみましたので目を通してください!

  1. 日本国籍の方または永住許可などを受けている外国人の方
  2. 反社会的勢力でない方
  3. ご融資時の年齢が満20歳以上、満65歳未満であり、最終回約定返済日に満80歳未満の方(加入する団信の種類により異なる)
  4. 団体信用生命保険に加入する方(一般団信、がん団信、三大疾病団信)
  5. 年収:100万円以上の方
  6. 勤務年数
    正社員(一般)、医師・弁護士・公認会計士・税理士は1年以上勤務の方
    正社員(親族会社勤務)は1年以上かつ通年決算が2期以上勤務の方
    自営業者、法人役員は通年決算2期以上の事業実績のある方
    年金受給者は受給実績がある方
  7. 借換等の場合は1年以上の返済実績がある方 ただし、直近の1年間に日数延滞を含む延滞歴がないこと

 

上記の要件を見ると、実際にサラリーマンとして働いている方でないと審査を受けることさえ出来ません。

フリーター、株式・仮想通貨を個人で取引をして生活している方は残念ながら保証会社の審査の土台にも乗りません。

しかし、実は、資産をお持ちの方は保証会社を通さないで住宅ローンを借りる方法があります。

後ほどの章で詳しく解説しますね☺

 

住宅ローンの借換をされる方は要チェック!

住宅ローンの借換をされる方に気を付けていただいポイントが1点あります。

それは、直近1年間に住宅ローンの返済が1日でも遅れていないかという点です。

例えば!
毎月5日返済の住宅ローンを借りているのに、入金することをうっかり忘れ、10日に返済していたとします。

その場合、ほぼ審査を受けることができません。

直近1年間のうち、1回ぐらいならまだ審査は通りますが、複数回も返済が遅れていた場合、ほぼ審査は通らないでしょう。

なぜならば、返済日に返済をしない人=信用力が無いと判断されるからです。

 

もし、住宅ローンの借換を検討されている方がいらっしゃったら、返済日前には必ず入金をしておきましょう!

個信の状況

個信の状況

個信とは、個人信用情報のことであり、現在の借入状況や過去の返済状況などを詳しく見ることができます☺

記載されている具体的な内容としては以下の通りです!

個信に記載されている内容
  • 氏名、生年月日、住所、電話番号、勤務先
  • 借入の状況(クレジットカード・携帯の分割機種代金も含む)
  • 返済の遅延状況(ちゃんと返済をしているのか)

 

住宅ローンの申込をする上で現在借りている借入・ローンの残高を記入しなければなりません。そこで、嘘を記入するのは絶対にやめましょう!

住宅ローンの審査をする上では個信を必ず取るため、今契約中のローン、クレジットなど全て手に取るように分かり、嘘がバレてしまいます。

重要!
住宅ローンの事前審査の段階で、保証会社が見る部分はこの個信です。

事前審査の段階では表面的な部分しか審査されず、基本的には個信を基に住宅ローンを貸しても良い人かどうか判断します。

 

Hpp

  • 今、借入をしている人はちゃんと返済日に返済していますか?
  • クレジットカードの返済、携帯の分割払いの返済、借入の返済遅れていませんか?

返済日にちゃんと返済をしていない方の個信には、「延滞」と載ってしまいます。

延滞と載ってしまうと、「毎月返済日に返済しない人=信用が無い」と判断されるため、審査もほぼ通りません。

1回遅れているだけなら、何かしらの理由で入金出来なかったのかと判断されますが、常習的にしていると非常に問題です。

 

私も「既存に借りている住宅ローンの金利が高いため、住宅ローンの借換をしたい」とよく相談を受けます。

その時、今借りている住宅ローンの返済が過去1年間に遅れていないか、通帳のコピーをいただき、確認します。

1回遅れているぐらいならまだ審査は通りますが、常習的に遅れていたら100%通りません。

 

注意

非常に注意していただきたいケースがあります。

それは、61日以上延滞している場合です。

 

この場合、ブラックリスト入りになってしまいます。

一度ブラックリストになってしまうと、返済を完済してから5年経たないとブラックリストから外してもらうことができません。

完済までに3年かかるとしたら、ブラックリストから外してもらうまで計8年かかります。

 

その間、クレジットカード・ローンなど申込をしてもほぼ100%落ちます。

非常に年数がかかり、人生において圧倒的に不利なので気を付けてください!

返済比率

返済比率とは、年間の返済金額が年収の何%を占めるかどうか分かる指標です。

保証会社は借入金額の返済が年収の何%を占めるかどうか確認することで、貸しても大丈夫な人なのかを判断します。

返済比率は低ければ低いほど良い数字であり、住宅ローンの審査を受ける上では一度ご自身で自分の返済比率を把握しておくことをオススメします!

 

MEMO

返済比率=年間の返済金額÷年収×100(%)

 

例えば!
もしあなたが審査の立場なら、年収が100%返済で埋まる人なんかにお金を貸したくないですよね。

保証会社の人も同じ考えから、返済比率が高い人は返済してくれるか不安が残るため、審査をあまり通したくありません。

おおよその目安ですが、30~35%以内になれば、基本的には返済比率に関しては問題無いです。

 

年間の返済金額は、現在借りているローンの返済金額+住宅ローンの返済金額です。

住宅ローンの返済金額だけではないので、気を付けておきましょう☺

 

???

  • 意外と返済比率が高い…どうしよう。
  • 目安の数値に全然当てはまらないよ。

という方は、返済比率を下げるための方法について把握してください!

返済比率を下げるための2つの方法は以下のとおりです。

返済比率を下げる2つの方法
  1. 年収を上げる
  2. 年間の返済額を下げる

 

年収を上げるという方法は、すぐに実行することが厳しいと思います。

そのため、返済比率を下げるために取り易い行動としては「年間の返済額を下げる」という方法が効果的です!

年間の返済額を下げる方法は、下記の3つの手段で下げることが可能です。

  1. 今、借りているローンのうち返済できるものは返済する
  2. 購入する物件の金額を見直す、または自己資金を用意することで借りる金額を減額する
  3. 借りる予定の期間を延ばし、返済額を落とす

上記の手段を取ることで、簡単に年間の返済額を下げることが可能なので、ぜひ参考にしてください☺

 

年収を上げることはすぐには厳しいと前述しましたが、実は一つだけ方法があります。

それは、同居する配偶者・親・子を連帯保証人、連帯債務者として所得合算する方法です。

この方法を取ると、所得合算する方の年収の半分を年収に加算することが可能です。

※保証会社によって加算できる金額は変わります。

 

しかし、この方法にはマイナスの面が1点あります。

それは、所得合算する方に連帯保証人・連帯債務者になってもらわないといけないため、もし債務者が返済出来なくなった場合はその方に代わりに返済して頂くことになることです。

物件価値

物件の価値

保証会社が審査をする上で、どのように物件を評価するのかを把握することは非常に重要です☺

土地の評価方法なども詳しく解説したので、審査を受ける際、どれくらいの物件価値があるのか事前に把握することができます!

土地編

土地・建物の価値(物件価値)は住宅ローンの審査を受ける上では非常に重要です。

なぜならば、物件価値によって保証会社の保証料が大きく変わってくるからです。

 

基本的に、土地の価格の評価方法は路線価を用いて計算するケースが多いです。

路線価とは、国税庁によって毎年7月にその年の1月1日時点での道路に面する宅地の1平方メートル当たりの評価額のことです。

 

もし、これから土地を購入を検討されているのならば、一度路線価で土地の価値を見てみましょう☺

あまりにも変な場所だと評価は出ませんが、基本的には路線価は出ております。

チェック!
路線価図・評価倍率表

 

基本的な見方として、購入する、または保有している土地の前面道路に記載されている数字が路線価です。

1平方メートル(㎡)当たりの価格が千円単位で表記されております。

例えば、上記の赤く囲ってある部分の土地の価値を評価するとします。

路線価図によると、この土地の前面道路は4箇所に囲まれており、1番大きい金額は450千円だと判断できます。

土地の広さは分からないので、分かりやすい数字の100㎡としましょう。

 

土地の評価額の計算式

土地の評価額=100㎡×450千円=45,000千円(4,500万円)と算出。

 

 

銀行・保証会社は、土地の評価額を重視します。

土地の評価額によって、保証会社に支払う保証料も安くなることから、土地選びは慎重に行いましょう☺

建物編

建物の評価は土地の評価と同じく、住宅ローンの審査に大いに関係してきます。

新築物件の場合は売買価格をそのまま評価額とするケースが多いですが、中古物件の場合は経っている年数、構造(木造・鉄筋など・・・)などによって評価額は変わってきます。

住宅ローンをお得に賢く借りる3つの方法

住宅ローンをお得に賢く借りる方法

ここからは現役銀行員が教える住宅ローンをお得に賢く借りる方法について、こっそりとお教えします☺

金額は多いと数百万お得にすることが可能なケースもあるので、必ずこの章には目を通してください!

住宅ローンをお得に賢く借りる方法には下記の3つの方法があります。

住宅ローンをお得に賢く借りる3つの方法
  • プロパー対応の住宅ローン
  • 返済方法を賢く選択する
  • 他の銀行と競合させる

プロパー対応の住宅ローン

住宅ローンをお得に賢く借りる方法の1つ目は、プロパー対応の住宅ローンにしてもらえるように交渉することです。

 

前述したとおり、銀行は住宅ローンに取り組む際、基本的には保証会社を通します。

なぜならば、銀行がリスクヘッジするからです。

しかし、保証会社を通すと住宅ローンは金額・年数に応じた保証料を払わないといけません。

 

保証料は最低でも何十万円、多いと何百万円もの金額を支払う必要が出てきます。

保証料は住宅ローンの金額・年数・担保価値などによって変わってきます。

実際のケース!

年収400万、住宅ローンの申込金額3,000万円、借入年数35年というケースを先日受けました。

審査はOKでしたが、保証料が意外と高く、約60万円ほどかかりました。

保証料なんかにお金を支払うぐらいなら良い家電・家具を購入した方がいいですよね☺

 

実は、保証料を払わなくても住宅ローンを受けることができる方法があります。

それは、銀行が保証会社を通さずに住宅ローンを融資する:プロパー対応の住宅ローンです。

 

ほとんどの方は厳しいと思いますが、仮想通貨・株式で大儲けしている人などは実は交渉次第で可能なケースが多いです。

一番取り易い方法としては、預金を担保:預担にする方法です。

 

住宅ローンを借りる金額相当の預金を銀行に担保として差し出すことが可能ならば、プロパー対応での住宅ローンにしてもらえる可能性が非常に高いです。

もちろん、住宅ローンを返済した金額に応じて、担保は差し抜いてくれます☺

銀行は預金を担保として差し入れてくれるのならば、返済できなくなった最悪のケースになっても担保を回収すれば良いだけですからリスクありません。

 

昨年度、仮想通貨・株式投資で大儲けした人はたくさんいらっしゃると思います!

そのような人たちは預担で住宅ローンを融資してもらえる可能性が高く、また前述した現在の職業なども関係無くなります。

 

金利面においても、保証会社を通した住宅ローンより柔軟性ある対応をしてもらえるでしょう!

返済方法を賢く選択する

住宅ローンを返済する上での返済方法は慎重に選ぶことが重要です☺

なぜならば、返済方法を賢く選択できれば、支払うトータルの金利も少なくなり、また保証会社の保証料も安くすることが可能だからです。

2つの返済方法
  1. 元利均等返済
  2. 元金均等返済

それぞれの返済方法がどのようなメリット・デメリットがあるのかを詳しく見ていきましょう!詳しくは下記の表にまとめましたので、ご覧ください☺

返済方法メリットデメリット
元利均等返済返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすくなります。同じ借入期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなります。
元金均等返済返済額(元金+利息)は返済が進むにつれ少なくなっていきます。返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の返済負担が重く、借入時に必要な収入も高くなります。

 

元金均等返済を選択する方が総返済額は少なくなり、保証会社に支払う保証料も安くなります。

一方、元利均等返済を選択すると毎月の返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画を立てやすく、サラリーマンの方には向いていますが、総返済額が多くなってしまいます。

 

出所:フラット35

上記の図を見ていただくと分かるように、元利均等返済を選択すると、元金が借入当初はなかなか減っていきません。

返済額の大部分を利息の部分が占めております。

 

それに対して、元金均等分割返済は元金の部分がずっと一定であることから、元金の減るスピードが速いです。

しかし、元金均等分割返済は最初に支払う返済は大きくなってしまい、家計に負担をかける可能性が高いです。

 

元金均等分割返済を選択しても、生活に余裕があるのならば、元金均等返済で住宅ローンを組むことをオススメします。

保証会社によっては元金均等返済を選択すると、保証料がだいぶ安くなる保証会社もあるので、良いことだらけです☺

 

注意

この部分に関して、あまり説明しない銀行員もいるので注意!

他の銀行と競合させる

住宅ローンをお得に賢く借りる3つ目の方法は、他の銀行と競合させることです。

各金融機関は少しでも融資残高が欲しいため、住宅ローンを獲得するために他の銀行の金利より少し低くして獲得を狙うところが多いです。

そのため、他の銀行と競合させることでパンフレットなどに記載されている表示金利より低くすることが可能です☺

 

住宅ローンの申込をする際、競合させるために2つの金融機関で申込をします(実際にしなくてもいいですが。笑)

そして、本審査の保証が下り、金利を提示された時に以下のように銀行員に言うのです!

 

???

  • 他の銀行はもう少し安い金利で提案して来ているですが、もう少し下がりませんか?
  • 他の銀行が少し金利を下げるから、どうしても借りて欲しいと言っているのですが

とカマをかけるのです。

 

大幅に下げることは不可能ですが、パンフレットの金利から0.5%ぐらいは店舗長の決済で下げることが可能でしょう!

まとめ:住宅ローン審査基準の裏側

まとめ:住宅ローン審査基準の裏側

上記で紹介した『保証会社が重要視する住宅ローン審査基準』について、把握すれば住宅ローン審査を有利に進めることができます。また、お得に賢く住宅ローンを借りる方法を実践すれば、トータル的には何百万円ものお金を節約することが可能です☺

 

最後にもう一度内容を確認しましょう!

MEMO
  • 住宅ローン審査の基本的な流れ
    →申込⇒事前審査⇒本審査⇒融資実行
  • 保証会社が重要視する住宅ローン審査基準
    →現在の職業
    →個信の状況
    →返済比率
    →物件価値
  • 住宅ローンをお得に賢く借りる3つの方法
    →プロパー対応の住宅ローン
    →返済方法を賢く選択する
    →他の銀行と競合させる

 

上記の内容を理解した後は、『持ち家は負債という考え』について学ぶ必要があります☺

資産を形成する前に、住宅ローンを借りてしまうことは決してオススメしません。

 

???

  • なんで持ち家は負債なの?
  • 住宅ローンを借りてしまうと資産形成できないってほんと?

という疑問を抱かれている方は、『マイホーム(持ち家)は資産ではなく、負債?誤った認識』に目を通してください!

4 COMMENTS

匿名

コメント失礼します
実は結婚する前に夫の請求の払い忘れで61日以上経ってしまいそれを知らずに審査を頼んだ結果落ちてしまいました
請求のお金を払ってから今年の10月が5年目とCIC個人情報というのをネットで調べました
当然ブラックリストになっていました
不動産屋に聞いた結果大体5~8年と言われました
今年の10月に審査を出す予定ですが待った方がいいのでしょうか?
夫は仕事が2年目で私は主婦です
夫の収入は大体300000です
できれば今年中には引っ越したいのですが
どうしたらいいのでしょうか?
Hppさんの意見があればお願いします!

返信する
Hpp

匿名様コメントありがとうございます。

ブラックリストに登録されてしまうと、完済してから5年は消えません。
今年の10月以降なら消えるのなら良かったです(^^)
とりあえず、ブラックリストから外されるまでは待機ですね。

今クレジットカードを持っていない状況ですかね?
クレジットカードを持っていない状況だと”ホワイト”という信用情報機関に一切情報がない状態であり、年齢によっては怪しまれます。

ちなみに年収は300,000円ではなく、3,000,000円ですよね?

返信する
ip

大変参考になりました。
教えて頂けると有難いのですが、保証会社側の審査は事前審査時と本審査の二回でしょうか?事前審査の結果通知書には某保証会社の名前があり審査が済んでいるようにも思えたのですが、本審査で申込人や物件について再度詳細にみるという理解でよろしいでしょうか?

よろしくお願いいたします。

返信する
Hpp

ip様、コメントありがとうございます。

保証会社の審査は基本的には事前審査と本審査の2回ですね。
事前審査では申込人の個信の状況など表面的な部分しか審査は行いません。
本審査で申込人・物件について詳しく審査していきます。

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