どうも!Hpp(@hpp_tbr)です。
私は地方銀行に勤めており、住宅ローン・事業性融資など融資業務を行っております。
マイナス金利の影響から基準金利も下がり、新築を建てるため・他行の借換されるために住宅ローンを借りられる方が未だに多い現状です。一時に比べるとかなり落ち着いてきてますが・・・

そのような状況下、これから借りる方のために住宅ローン審査の裏側をお教えしようと思います。
どのような人が通りやすくて、どのような人が落ちやすいのか。詳細に。
また、お得に賢く借りる方法も解説したいと思います。

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住宅ローン審査の流れ

まず、基本的な住宅ローンの審査の流れをお教えします。

住宅ローン審査の流れ

  1. 銀行に住宅ローンを申し込む。
  2. 銀行は保証会社に事前審査を送る。
  3. 事前審査に通ると本審査に進む。
  4. 本審査の保証が下り次第、融資実行に進める。

基本的に銀行で住宅ローンを借りる時、銀行は保証会社を基本的に通します。(全国保証株式会社など)

これは債務者が住宅ローンをもし返済出来なくなった時、銀行は保証会社を通しているため、保証会社からお金を返して貰えるからです。リスクヘッジですね。

だから、銀行は保証会社を通して住宅ローンを基本的にお貸しします。
保証会社の審査を通った人は基本的には借りれます!

では、審査をする上で保証会社はどのような部分を見るのでしょうか。

保証会社が審査をする上でみるポイント

現在どのように働いているか

 

住宅ローンを借りる上では、まず現在どのような状況で働いているのか、また何年働いているのかについてが重要なポイントです。勤務年数が1年未満などでしたら、審査をあげるまでも無く断られます。

全国の銀行ほとんどで取り扱われている保証会社:全国保証株式会社での審査の土台に乗るかどうかの要件を確認しましょう!

審査の土台に乗るかの要件

  1. 日本国籍の方または永住許可などを受けている外国人の方
  2. 反社会的勢力でない方
  3. ご融資時の年齢が満20歳以上、満65歳未満であり、最終回約定返済日に満80歳未満の方(加入する団信の種類により異なる)
  4. 団体信用生命保険に加入する方(一般団信、がん団信、三大疾病団信)
  5. 年収:100万円以上の方
  6. 勤務年数
    正社員(一般)、医師・弁護士・公認会計士・税理士は1年以上勤務の方
    正社員(親族会社勤務)は1年以上かつ通年決算が2期以上勤務の方
    自営業者、法人役員は通年決算2期以上の事業実績のある方
    年金受給者は受給実績がある方
  7. 借換等の場合は1年以上の返済実績がある方 ただし、直近の1年間に日数延滞を含む延滞歴がないこと

株式・仮想通貨を個人で取引をして生活している人は残念ながら保証会社の審査の土台にも乗りません。

しかし、方法はあります。後ほど、ご説明致します。

個信の状況

 

個信とは、個人信用情報のことです。

記載されている内容としては以下の通りです!

記載内容

  • 氏名、生年月日、住所、電話番号、勤務先
  • 借入の状況(クレジットカード・携帯の分割機種代金も含む)
  • 借りている金額
  • 返済の遅延状況(ちゃんと返済をしているのか)

非常に詳しく記載されています。

住宅ローンの申込時に現在借りているローンの残高を記入しなければなりません。
そこで嘘を書くのはやめましょうね。笑
個信を取ったら、すぐに分かってしまいますから!

重要住宅ローンの事前審査の段階で、保証会社が見る部分はこの個信です。

 

事前審査の段階では深く確認しません。まず、貸して良い人かいけない人かを個信で判断されます。
この個信が傷ついていたら、住宅ローンを借りるのはまず厳しいでしょう・・・。

「今、借入をしている人はちゃんと返済日に返済していますか?」

「クレジットカードの返済、携帯の分割払いの返済、借入の返済遅れていませんか?」

返済日にちゃんと返済をしないと個信には「延滞」と載ってしまいます。
延滞と載ってしまうと、毎月ちゃんと返済日に返済しない人に住宅ローンを貸してしまうと返ってこない可能性があるな。と判断され、審査も通りずらくなります。1回ぐらい遅れているのなら、何かの具合で入金出来なかったのか。と判断されますが、常習的にしていると非常にまずい。

「既存に借りている住宅ローンの金利が高いため、住宅ローンの借換をしたい。」とよくご相談がございます。
その時も今借りている住宅ローンの返済が過去1年間遅れていないか、お通帳のコピーなど頂きます。
1回ぐらい遅れているぐらいならまだ審査は通りますが、常習的に遅れていたら100%通りません。

 

※今からの部分は本当に気を付けてください!

一番まずいケースは61日以上延滞している場合です。
この場合、ブラックリスト入りします。

一度ブラックリストになってしまうと、完済してから5年経たないと消えません。
完済までに3年かかると、ブラックリストから消えるまで計8年かかります。

その間、クレジットカード・ローンなど申し込んでもほぼ100%落ちます。
かなりの年数がかかるから気を付けてね!

返済比率

次は、返済比率です。

これは、年間の返済金額が年収の何%を占めるかどうか分かる指標です。

返済比率=年間の返済金額÷年収×100(%)

この率が低ければ低いほど良いです。
もしあなたが審査の立場なら、年収が100%返済で埋まる人なんかにお金貸したくないですよね。
それと同じで返済比率が高い人は審査が通りずらいです。

おおよその目安ですが、30~35%以内になれば、基本的にはこの点に関しては大丈夫です。

年間の返済金額は今、借りているローンの返済金額+住宅ローンの返済金額です。

返済比率を下げるためには以下の2点しか方法がありません。

  1. 年収を上げる。
  2. 年間の返済額を下げる。

年収を上げるという部分においてはすぐに変化させることが厳しいですね。
だから、返済比率を下げるために取り易い行動としては年間の返済額を下げる。という部分です。

年間の返済額を下げるという部分で取れる方法は以下の3点です。

年間の返済額を下げる方法

  1. 今、借りているローンのうち返済できるものは返済する
  2. 購入する物件の金額を見直し、借りる金額を下げる
  3. ある程度の自己資金も入れ、借りる金額を下げる

上記の方法で年間の返済額を下げれますので、参考にしてください!

 

実は、上記で年収を上げるという部分においてはすぐに変化させることが厳しいとご説明しまたが、一つだけ方法がございます。

それは、同居する配偶者・親・子を連帯保証人、連帯債務者として所得合算する方法です。

この方法を取れば、所得合算する方の年収の半分を年収に加算することが可能です。(保証会社によって加算できる金額は変わる。)

しかし、この方法を取る時のマイナスの面が1点ございます。

それは、所得合算する方に連帯保証人・連帯債務者になってもらわないといけないため、もし返済出来なくなった場合はその方に代わりにお支払いして頂くことになります。もし万が一の話ですが。笑

物件の価値

土地編

購入する土地・建物に担保価値の価格があるかどうかも審査の上で関係してきます。

土地の価格の評価方法としては、路線価を用いて計算するケースが多いです。

購入しようとしている土地の価値を一度見てみましょう!

あまりにも変な場所だと評価は出ないですが、基本的には出ているでしょう。

Check!路線価図・評価倍率表

 

見方としては、購入する土地の前面道路に書かれている数字が路線価です。

1平方メートル(㎡)当たりの価格が千円単位で表記されております。

具体的には、赤く囲ってある部分を見ていきましょう!

この土地の前面道路は4箇所に囲まれており、一番大きい金額は450千円。

土地の広さは分からないので、分かり易い数字の100㎡としましょう。

この土地の評価額=100㎡×450千円=45,000千円(4,500万円)と算出できます。

 

 

銀行・保証会社は、土地の評価額も見ます。

ここはあまり気にするポイントではないのですが、いちお念頭に置いておきましょう。

建物編

建物の評価も住宅ローンの審査で関係してきます。

新築物件の場合:売買価格をそのまま評価額とするケースが多いです。

中古物件の場合は経っている年数、構造(木造・鉄筋など・・・)などによって評価額は変わってきます。

求め方は保証会社によって、バラつきがあります。

お得に賢く借りる方法

ここから銀行員が教える住宅ローンをお得に賢く借りる方法をお教えします。

金額として、かなり変わってくるケースもございます。

プロパー対応の住宅ローン

上記でもご説明した通り、銀行で住宅ローンを借りる場合は基本的には保証会社を通します。
それは、銀行がリスクヘッジする為でしたね!

しかし、保証会社を通すと住宅ローンは金額・年数に応じた保証料を払わないといけません。
しかも何十万という金額で支払わないといけません。
金額・年数などによって金額は変わってきます。

年収400万・住宅ローンで借りる金額3,000万円・年数35年のケースが先日ございました。
保証料としては、およそ60万ほどかかってきました。
結構大きな金額ですよね。

実は、この保証料を払わなくて良いケースがございます。

それは、銀行が保証会社を通さずに住宅ローンを融資する:プロパー対応の住宅ローンです。

ほとんどの方は厳しいですが、仮想通貨・株式で大儲けしている人などは実はいけます。交渉次第です!

方法としては、預金を担保:預担にするのです。

借りる金額相当の預金を担保にすることが可能ならば、プロパー対応での住宅ローンにしてもらえる可能性が高いです。
預金を担保としてもらっていたら、銀行もリスクが無いですから!

仮想通貨で大儲けした人はたくさんいると思います。
そのような人たちは預担で住宅ローンを融資してもらえる可能性が高い!
かつ、上記でご説明した審査の土台に乗るかの要件も関係無くなります。

金利面においても保証会社を通した住宅ローンより柔軟性ある対応をしてもらえるでしょう。

返済方法

住宅ローンを借りる上で、返済方法が2パターンございます。

返済方法の2パターン

  1. 元利均等返済
  2. 元金均等返済

どのようなメリット・デメリットがあるのか見ていきましょう!

下記の表をご覧ください。

メリット
元利均等返済
  • 返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすくなります。
元金均等返済
  • 返済額(元金+利息)は返済が進むにつれ少なくなっていきます。
デメリット
元利均等返済
  • 同じ借入期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなります。
元金均等返済
  • 返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の返済負担が重く、借入時に必要な収入も高くなります。

 

結論から申しますと、元金均等返済の方が総返済額は少なくなります。

元利均等返済は毎月の返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画を立てやすく、サラリーマンの方には良い借り方です。

しかし、総返済額が多くなってしまいます。下の図を参照ください!

 

引用:フラット35

 

元利均等返済にしてしまうと、元金が最初は減っていきません。利息の部分が大きいです。

それに対して、元金均等分割返済は元金の部分がずっと一定です。

最初に支払う返済は大きくなってしまいますが、その分元金が減るスピードも速いので、最終的に支払う総返済額は少なくなります。金額が大きく・年数が長いほど支払う金額が結構変わってきます。

元金均等返済で生活が回るならそちらで住宅ローンを組んだ方が良いです。

ちなみに保証会社にもよりますが、元金均等返済にすると保証料も安くなるとこもあります。

※この部分に関して、あまり説明しない銀行マンもいるので注意!

他の銀行と競合させる

金利面において、パンフレットなどの表示金利より安くする方法としては他の銀行:他行と競合させる方法があります。

やはり、どの金融機関も少しでも多くの融資残高が欲しいもの。
住宅ローンを獲得するために、他行の金利より少し安くして、獲得しに来る銀行マンはよくいます。
それを利用するのです。駆け引きです!

あえて、住宅ローンの申込を2つの金融機関でする。(しなくてもいいですが。笑)
そして、本審査の保証が下り、金利を提示された時に銀行マンに言うのです。

「他行はより安い金利で提案して来ているですが、もう少し下がりませんか?」とカマをかけるのです。

大幅に下げることは不可能ですが、-0.5%ぐらいは店舗長の決済で下げることが出来るでしょう。

※他行が提案してきているという証拠:トレースを求められることもあります。

まとめ

以上が「銀行員が教える住宅ローン審査の裏側!お得に賢く借りる方法も解説」でした!

いかがでしたでしょうか。

やはり、住宅ローンはかなりの年数付き合わないといけないものです。
少しでもお得に・賢く借りた方が良いです。後々大きな差になってきます。

お得に賢く住宅ローンを借りましょう!!

ここに記載していない内容で気になる内容・教えて欲しいことなどございましたら、ご相談に乗ります。
私の答えれる範囲でしたら。
TwitterのDMかコメント欄にコメントしてください。
Twitterは結構な頻度で開いているので、すぐ気付きます。笑

最後に!この記事はあくまでも目安程度の参考資料として扱ってください。
ここに書かれていることは絶対ではありません。

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