【住宅ローン審査に落ちた人必見！】審査基準の裏側を金融マンがこっそり解説

私は地方銀行に勤めている現役金融マンであり、お客様の住宅ローン審査における悩みを日々解決しています。

実は、これからご紹介する『審査をする上で重要視する審査基準の裏側』について把握しておけば、住宅ローンの審査を有利に進めることが可能であり、また住宅ローンの審査落ちする可能性を大幅に減らすことが可能です。

当記事を読み終えると、『住宅ローンの重要な部分』について十分理解でき、住宅ローン審査を有利に進めることが可能です☺

住宅ローン審査の基本的な流れ

住宅ローンの審査における基本的な流れを把握することは重要です☺

なぜならば、基本的な流れさえ理解していれば、慌てることなく審査を進めることが可能です。

という焦っている方をたまに見かけますが、住宅ローン審査の流れを理解していれば、慌てず焦らずに審査を進められます！

そのため、まずは住宅ローンの審査における基本的な流れを理解しましょう！

基本的な流れとしては、以下の通りです。

基本的に、銀行で住宅ローンを借りる時、銀行は保証会社（全国保証㈱など）を必ず通します。

なぜならば、銀行は保証会社を通すことで債務者（住宅ローンを借りる人）がもし住宅ローンを返済出来なくなった時、保証会社を通しているため、保証会社からお金を返して貰えることができ、保険の代わりになるからです。

そのため、銀行は保証会社の審査さえ通れば、住宅ローンを基本的に貸してくれることから、保証会社の審査を通った人は住宅ローンを借りることができます☺

保証会社が重要視する住宅ローン審査基準

住宅ローンの審査を通るためには、保証会社の審査基準を把握することが重要です。

なぜならば、前述したとおり、保証会社の審査さえ通れば銀行は基本的に住宅ローンを貸してくれるからです。

そのため、ここからは保証会社が住宅ローンの審査をする上で審査するポイントについて詳しく見ていきましょう☺

現在の職業

住宅ローンの審査では、現在どのような勤務先で何年働いているのかがまず重要な審査ポイントになってきます。

なぜならば、返済能力のない（安定的な収入のない）人物に住宅ローンを貸しても返済されない可能性が高いことから、保証会社も審査を通したくはないからです。

そのため、現在の職業が重要な審査ポイントになってきます☺

また、勤続年数が1年未満などの短期間しか働いていない場合は審査をあげるまでも無く断られる可能性が高いです。

全国の銀行のほとんどで取り扱いのある保証会社：全国保証株式会社における審査を受けられる人の要件について、下記に詳しくまとめてみましたので目を通してください！

上記の要件を見ると、実際にサラリーマンとして働いている方でないと審査を受けることさえ出来ません。

フリーター、株式・仮想通貨を個人で取引をして生活している方は残念ながら保証会社の審査の土台にも乗りません。

しかし、実は、資産をお持ちの方は保証会社を通さないで住宅ローンを借りる方法があります。

後ほどの章で詳しく解説しますね☺

個信の状況

個信とは、個人信用情報のことであり、現在の借入状況や過去の返済状況などを詳しく見ることができます☺

記載されている具体的な内容としては以下の通りです！

住宅ローンの申込をする上で現在借りている借入・ローンの残高を記入しなければなりません。そこで、嘘を記入するのは絶対にやめましょう！

住宅ローンの審査をする上では個信を必ず取るため、今契約中のローン、クレジットなど全て手に取るように分かり、嘘がバレてしまいます。

重要！
住宅ローンの事前審査の段階で、保証会社が見る部分はこの個信です。

事前審査の段階では表面的な部分しか審査されず、基本的には個信を基に住宅ローンを貸しても良い人かどうか判断します。

延滞と載ってしまうと、「毎月返済日に返済しない人=信用が無い」と判断されるため、審査もほぼ通りません。

1回遅れているだけなら、何かしらの理由で入金出来なかったのかと判断されますが、常習的にしていると非常に問題です。

私も「既存に借りている住宅ローンの金利が高いため、住宅ローンの借換をしたい」とよく相談を受けます。

その時、今借りている住宅ローンの返済が過去１年間に遅れていないか、通帳のコピーをいただき、確認します。

1回遅れているぐらいならまだ審査は通りますが、常習的に遅れていたら100%通りません。

返済比率

返済比率とは、年間の返済金額が年収の何%を占めるかどうか分かる指標です。

保証会社は借入金額の返済が年収の何％を占めるかどうか確認することで、貸しても大丈夫な人なのかを判断します。

返済比率は低ければ低いほど良い数字であり、住宅ローンの審査を受ける上では一度ご自身で自分の返済比率を把握しておくことをオススメします！

例えば！
もしあなたが審査の立場なら、年収が100%返済で埋まる人なんかにお金を貸したくないですよね。

保証会社の人も同じ考えから、返済比率が高い人は返済してくれるか不安が残るため、審査をあまり通したくありません。

おおよその目安ですが、30～35%以内になれば、基本的には返済比率に関しては問題無いです。

年間の返済金額は、現在借りているローンの返済金額+住宅ローンの返済金額です。

住宅ローンの返済金額だけではないので、気を付けておきましょう☺

という方は、返済比率を下げるための方法について把握してください！

返済比率を下げるための2つの方法は以下のとおりです。

年収を上げるという方法は、すぐに実行することが厳しいと思います。

そのため、返済比率を下げるために取り易い行動としては「年間の返済額を下げる」という方法が効果的です！

年間の返済額を下げる方法は、下記の3つの手段で下げることが可能です。

上記の手段を取ることで、簡単に年間の返済額を下げることが可能なので、ぜひ参考にしてください☺

年収を上げることはすぐには厳しいと前述しましたが、実は一つだけ方法があります。

それは、同居する配偶者・親・子を連帯保証人、連帯債務者として所得合算する方法です。

この方法を取ると、所得合算する方の年収の半分を年収に加算することが可能です。

※保証会社によって加算できる金額は変わります。

しかし、この方法にはマイナスの面が1点あります。

それは、所得合算する方に連帯保証人・連帯債務者になってもらわないといけないため、もし債務者が返済出来なくなった場合はその方に代わりに返済して頂くことになることです。

物件価値

保証会社が審査をする上で、どのように物件を評価するのかを把握することは非常に重要です☺

土地の評価方法なども詳しく解説したので、審査を受ける際、どれくらいの物件価値があるのか事前に把握することができます！

土地・建物の価値（物件価値）は住宅ローンの審査を受ける上では非常に重要です。

なぜならば、物件価値によって保証会社の保証料が大きく変わってくるからです。

基本的に、土地の価格の評価方法は路線価を用いて計算するケースが多いです。

路線価とは、国税庁によって毎年7月にその年の1月1日時点での道路に面する宅地の1平方メートル当たりの評価額のことです。

もし、これから土地を購入を検討されているのならば、一度路線価で土地の価値を見てみましょう☺

あまりにも変な場所だと評価は出ませんが、基本的には路線価は出ております。

チェック！
路線価図・評価倍率表

基本的な見方として、購入する、または保有している土地の前面道路に記載されている数字が路線価です。

1平方メートル（㎡）当たりの価格が千円単位で表記されております。

例えば、上記の赤く囲ってある部分の土地の価値を評価するとします。

路線価図によると、この土地の前面道路は4箇所に囲まれており、1番大きい金額は450千円だと判断できます。

土地の広さは分からないので、分かりやすい数字の100㎡としましょう。

銀行・保証会社は、土地の評価額を重視します。

土地の評価額によって、保証会社に支払う保証料も安くなることから、土地選びは慎重に行いましょう☺

建物の評価は土地の評価と同じく、住宅ローンの審査に大いに関係してきます。

新築物件の場合は売買価格をそのまま評価額とするケースが多いですが、中古物件の場合は経っている年数、構造（木造・鉄筋など・・・）などによって評価額は変わってきます。

住宅ローンをお得に賢く借りる3つの方法

ここからは現役金融マンが教える住宅ローンをお得に賢く借りる方法について、こっそりとお教えします☺

金額は多いと数百万お得にすることが可能なケースもあるので、必ずこの章には目を通してください！

住宅ローンをお得に賢く借りる方法には下記の3つの方法があります。

プロパー対応の住宅ローン

住宅ローンをお得に賢く借りる方法の1つ目は、プロパー対応の住宅ローンにしてもらえるように交渉することです。

前述したとおり、銀行は住宅ローンに取り組む際、基本的には保証会社を通します。

なぜならば、銀行がリスクヘッジするからです。

しかし、保証会社を通すと住宅ローンは金額・年数に応じた保証料を払わないといけません。

保証料は最低でも何十万円、多いと何百万円もの金額を支払う必要が出てきます。

保証料は住宅ローンの金額・年数・担保価値などによって変わってきます。

実際のケース！

年収400万、住宅ローンの申込金額3,000万円、借入年数35年というケースを先日受けました。

審査はOKでしたが、保証料が意外と高く、約60万円ほどかかりました。

保証料なんかにお金を支払うぐらいなら良い家電・家具を購入した方がいいですよね☺

実は、保証料を払わなくても住宅ローンを受けることができる方法があります。

それは、銀行が保証会社を通さずに住宅ローンを融資する：プロパー対応の住宅ローンです。

ほとんどの方は厳しいと思いますが、仮想通貨・株式で大儲けしている人などは実は交渉次第で可能なケースが多いです。

一番取り易い方法としては、預金を担保:預担にする方法です。

住宅ローンを借りる金額相当の預金を銀行に担保として差し出すことが可能ならば、プロパー対応での住宅ローンにしてもらえる可能性が非常に高いです。

もちろん、住宅ローンを返済した金額に応じて、担保は差し抜いてくれます☺

銀行は預金を担保として差し入れてくれるのならば、返済できなくなった最悪のケースになっても担保を回収すれば良いだけですからリスクありません。

昨年度、仮想通貨・株式投資で大儲けした人はたくさんいらっしゃると思います！

そのような人たちは預担で住宅ローンを融資してもらえる可能性が高く、また前述した現在の職業なども関係無くなります。

金利面においても、保証会社を通した住宅ローンより柔軟性ある対応をしてもらえるでしょう！

返済方法を賢く選択する

住宅ローンを返済する上での返済方法は慎重に選ぶことが重要です☺

なぜならば、返済方法を賢く選択できれば、支払うトータルの金利も少なくなり、また保証会社の保証料も安くすることが可能だからです。

それぞれの返済方法がどのようなメリット・デメリットがあるのかを詳しく見ていきましょう！詳しくは下記の表にまとめましたので、ご覧ください☺

元金均等返済を選択する方が総返済額は少なくなり、保証会社に支払う保証料も安くなります。

一方、元利均等返済を選択すると毎月の返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画を立てやすく、サラリーマンの方には向いていますが、総返済額が多くなってしまいます。

出所：フラット３５

上記の図を見ていただくと分かるように、元利均等返済を選択すると、元金が借入当初はなかなか減っていきません。

返済額の大部分を利息の部分が占めております。

それに対して、元金均等分割返済は元金の部分がずっと一定であることから、元金の減るスピードが速いです。

しかし、元金均等分割返済は最初に支払う返済は大きくなってしまい、家計に負担をかける可能性が高いです。

元金均等分割返済を選択しても、生活に余裕があるのならば、元金均等返済で住宅ローンを組むことをオススメします。

保証会社によっては元金均等返済を選択すると、保証料がだいぶ安くなる保証会社もあるので、良いことだらけです☺

他の銀行と競合させる

住宅ローンをお得に賢く借りる3つ目の方法は、他の銀行と競合させることです。

各金融機関は少しでも融資残高が欲しいため、住宅ローンを獲得するために他の銀行の金利より少し低くして獲得を狙うところが多いです。

そのため、他の銀行と競合させることでパンフレットなどに記載されている表示金利より低くすることが可能です☺

住宅ローンの申込をする際、競合させるために2つの金融機関で申込をします（実際にしなくてもいいですが。笑）

そして、本審査の保証が下り、金利を提示された時に以下のように金融マンに言うのです！

とカマをかけるのです。

大幅に下げることは不可能ですが、パンフレットの金利から0.5%ぐらいは店舗長の決済で下げることが可能でしょう！

まとめ：住宅ローン審査基準の裏側

上記で紹介した『保証会社が重要視する住宅ローン審査基準』について、把握すれば住宅ローン審査を有利に進めることができます。また、お得に賢く住宅ローンを借りる方法を実践すれば、トータル的には何百万円ものお金を節約することが可能です☺

最後にもう一度内容を確認しましょう！